Zusammenfassung unseres Fachartikels im Heft 3/2020 in der Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung (ZLB)
Mehrere Methoden zur Zinssatzableitung
Bei der Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes gem. Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) sowie des Liegenschaftszinssatzes gem. ÖNORM B 1802-1 sind jene Methoden geeignet, die das Geschehen am jeweiligen Immobilienteilmarkt zum Bewertungs- bzw. Qualitätsstichtag hinreichend berücksichtigen.
Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) und ÖNORM B 1802-1
Die ÖNORM B 1802-1 empfiehlt, die Höhe des im Ertragswertverfahren verwendeten Zinssatzes zur Ermittlung des Verkehrswertes/Marktwertes aus der regionalen Immobilienmarktentwicklung zum Bewertungsstichtag abzuleiten und bezeichnet diesen – in Anlehnung an die dt ImmoWertV – als „Liegenschaftszinssatz“.
Der in der ÖNORM B 1802-1 definierte Liegenschaftszinssatz stellt einen Zinssatz dar, der im Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes gem. LBG angewendet werden kann. Es handelt sich dabei um jenen Zinssatz, mit dem die künftig erzielbaren nachhaltigen Reinerträge einer Liegenschaft auf den Zeitraum ihrer angenommenen Zahlung barwertberechnet werden.
Betrachtung von Nutzungsarten
Sofern unterschiedliche Nutzungsarten bei einer Liegenschaft gegeben sind, ist es zweckmäßig, einen geeigneten Zinssatz je Nutzungsart zu bestimmen, der die unterschiedlichen Vor- und Nachteile einer Investition auf Basis der nachhaltig erzielbaren Erträge der jeweiligen Nutzungsart widerspiegelt.
Grenzen der direkten Ableitung aus dem Liegenschaftsmarkt
Die gesonderte Betrachtung der unterschiedlichen Nutzungsarten stößt jedoch bei vielen gemischt genutzten Objekten mangels ausreichender Vergleichsdaten an ihre Grenzen. Es zeigt sich, dass eine direkte Ableitung eines Zinssatzes zur Verkehrswert-/Marktwertermittlung aus dem regionalen Immobilienmarkt bereits bei Standardobjekten aufgrund fehlender Vergleichsparameter in der Praxis problembehaftet sein kann.
Aufgrund der bestehenden strengen datenschutzrechtlichen Regelungen ist der Zugang zu den erforderlichen Vergleichsdaten von Immobilientransaktionen in Bezug auf z. B. Nutzungsarten, Erträge, Bewirtschaftungskosten, Erhaltungszustand, Leerstände, Mietverträge etc. in der Praxis kaum möglich, sodass eine eingehende und gesicherte, direkte Ableitung des Liegenschaftszinssatzes gem. ÖNORM B 1802-1 oft ausgeschlossen ist.
Insbesondere in Lagen, wo einebestimmte Nutzungsart selten am Immobilienmarkt gehandelt wird, oder in peripheren Lagen, wo ein Immobilienmarkt geringer ausgeprägt ist, sind in der Regel zu wenige bis keine vergleichbaren Transaktionen am regionalen Immobilienmarkt für eine direkte Ableitung eines Zinssatzes vorhanden.
Methoden zur Zinssatzableitung
Zur Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes gem. LBG bzw. des Liegenschaftszinssatzes gem. ÖNORM B 1802-1 sind jene Methoden geeignet, die das Geschehen am jeweiligen Immobilienteilmarkt zum Bewertungsstichtag hinreichend berücksichtigen.
Als geeignete Methoden zur Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes gem. LBG bzw. Liegenschaftszinssatzes gem. ÖNORM B 1802-1 kommen daher bspw. die folgenden Methoden in Betracht:
- Ableitung aus Zinssatzbandbreiten mit Zu- und Abschlägen
- iterative Ableitung aus vergleichbaren Liegenschaftstransaktionen
- retrograde Ableitung aus Brutto-Anfangsrenditen
- Rating- und Scoringmodelle
Begründungspflicht
Bei der Begründung des Kapitalisierungszinssatzes gem. LBG ist der Sachverständige frei, da der Gesetzgeber ihm keine Vorgaben bei der Art und Wahl seiner Begründung gibt. Somit ist der Sachverständige auch frei bei der Wahl seiner Methode zur Ableitung des Zinssatzes.
Die Pflicht zur Begründung des Kapitailsierungszinssatzes gem. LBG bzw. eine Plausibilisierung des Liegenschaftszinssatzes gem. ÖNORM B 1802-1 kann durch Bezugnahme auf anerkannte Veröffentlichungen von Richtwerten erfolgen. Dazu zählen in beiden Fällen insbesondere die Empfehlungen der Kapitalisierungszinssätze des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs.
Den gesamten Fachartikel finden Sie auf der Homepage des Manz-Verlages!
Die Realbewertung Gerald Stocker e. U. erstellt Gutachten für Ertragsimmobilien bzw. Renditeobjekte für unterschiedliche Zwecke. Details finden Sie in der Rubrik Immobilienbewertung!
