Zusammenfassung unseres Fachartikels im Heft 3/2021 in der Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung (ZLB)
Drittverwendungsfähigkeit und Investitionsvolumen
Parkhäuser und Tiefgaragen werden durch ihre sehr eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit und durch ihr häufig hohes Investitionsvolumen charakterisiert. Sie unterliegen aufgrund ihrer Ausrichtung an speziellen Nutzergruppen einem erhöhten Investitionsrisiko. Bei der Wertermittlung sind daher detaillierte Marktanalysen sowie Wettbewerbs- und Konkurrenzanalysen durchzuführen.
Risiko- und Renditepotential
Parkhäuser und Tiefgaragen sind monofunktionale Objekte und weisen i. d. R. höhere Risiken als multifunktionale Objekte auf. Im Sinne der modernen Portfoliotheorie steht dem höheren Risiko ein entsprechendes Renditepotential gegenüber. Die Objekte eignen sich daher zur Beimischung in bestehende Immobilienportfolios. Selbst während konjunktureller Schwächephasen, in denen etwa Büroimmobilien steigende Leerstände aufweisen, bleiben Parkhäuser und Tiefgaragen – abhängig vom gewählten Betriebskonzept und Standort – gut frequentiert. So können neben Geschäftsleuten, Angestellten oder Anrainern auch Urlauber, Einkaufende oder Theaterbesucher potenzielle Kunden darstellen.
Ertragsorientierte Wertermittlungsverfahren
Parkhäuser und Tiefgaragen werden die spezielle Nutzung des Abstellens von Kraftfahrzeugen geplant, errichtet, vermarktet und betrieben. Aufgrund ihrer sehr eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit werden diese Objekte als vollständig betriebsfähige Geschäftseinheiten zu Preisen auf dem Immobilienmarkt gehandelt, die direkt auf ihrer Ertragsfähigkeit beruhen. Aus dieser Ertragsfähigkeit wird der Verkehrs- bzw. Marktwert abgeleitet. Die Wertermittlung erfolgt i. d. R. mit Hilfe des Pachtwertverfahrens.
Nachfragestruktur und Bedarfsanalyse
Zur Analyse der Nachfragestruktur eines Parkhauses bzw. einer Tiefgarage ist zunächst eine Bedarfsanalyse durchzuführen. Im Rahmen dieser Bedarfsanalyse wird das geografische Einzugsgebiet analysiert und eine Verifizierung des aktuellen Stellplatzbedarfs durchgeführt. Um ein realistisches Ergebnis zu erhalten, sind der Arbeits- und Berufspendlerverkehr, der Wirtschaftsverkehr sowie der Freizeit- und Erholungsverkehr zu unterschiedlichen Tageszeiten und zu unterschiedlichen Wochenenden getrennt zu untersuchen.
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