Zusammenfassung unseres Fachartikels im Heft 2/2019 in der Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung (ZLB)
Lagezuschlag und Richtwertmietzins
Der bis ins Jahr 2017 bewährten Praxis, als Indikation auf die Lagezuschlagskarte der MA 25 zurückzugreifen, wurde durch die OGH-Entscheidung 5 Ob 74/17v die Grundlage entzogen. Die Entscheidung hat drei wesentliche Aussagen getroffen:
- Die „Überdurchschnittlichkeit“ einer Lage (Wohnumgebung) kann nicht schon allein aus einem gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung höheren Grundkostenanteil der konkret zu bewertenden Lage abgeleitet werden;
- Wien wird nicht als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses gesehen, sondern es ist auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen;
- Eine 350 m entfernte U-Bahn-Station sei keine verkehrsgünstige U-Bahn-Anbindung.
Lagequalitätsbestimmende Faktoren
Die durchschnittliche Lage ist gem. § 2 (3) RichtWG nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen. Wesentliche lagequalitätsbestimmende Faktoren sind:
- ärztlicheVersorgung,
- Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel,
- Nähe zur Natur (z. B. Wald, Grünanlagen) sowie
- Park- und Einkaufsmöglichkeiten.
Unterschiedliche Altersklassen und Sinusmilieus setzen differenzierte Akzente bei den jeweiligen Ansprüchen. Es ist Aufgabe des Sachverständigen, die Lagequalität i. S. d. § 2 (3) RichtWG i. V. m. der Entscheidung 5 Ob74/17v zu prüfen, um die Nachhaltigkeit der Richtwertmietzinse zubestimmen.
Abbruchobjekte als Vergleichswerte
Erstmals hat sich der OGH in der Entscheidung 5 Ob 170/18p mit der Frage beschäftigt, ob bei fehlenden Vergleichswerten für unbebaute Liegenschaften im dicht verbauten Gebiet innerhalb des Wiener Gürtels auch Vergleichswerte von Abbruchobjekten für die Ermittlung des Lagezuschlages herangezogen werden können. Liegenschaften mit abbruchreifen wertlosen Gebäuden sind unbebauten Liegenschaften zumindest dann gleichzustellen, wenn die Ermittlung eines Grundkostenanteils nach § 16 (3) MRG mangels Vergleichsobjekte scheitern müsste.
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Die Realbewertung Gerald Stocker e. U. erstellt Gutachten über die Lagequalität und die Höhe des Lagezuschlages. Details finden Sie in der Rubrik Richtwertmietzinse und angemessene Hauptmietzinse!
