Zusammenfassung unseres Fachartikels im Heft 6/2018 in der Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung (ZLB)
Quadratmetermieten, Leerstandsraten, Flächenangebot
Der Retailmarkt ist von stagnierenden und sinkenden Quadratmetermieten, steigenden Leerstandsraten sowie mittelfristig einem Rückgang des Flächenangebots gekennzeichnet. Der Erfolg eines Zentrums wird durch die Verkehrsanbindung, die Sichtbarkeit, die (über)regionale Bedeutung, das Einzugsgebiet, die Konkurrenzsituation, die Positionierung der Mieter und dem Management bestimmt. Pro 1.000 m² Verkaufsfläche sollten bei außerstädtischen Einkaufszentren zwischen 20 und 40, bei Fachmarktzentren 20 PKW-Stellplätze zur Verfügung stehen.
Nachhaltigkeit und Marktüblichkeit der Mieterträge
Die Marktüblichkeit der Ist-Mieten ist mit Hilfe von Vergleichsmieten zu prüfen. Durchschnitts-und Spitzenmieten bilden Ausgangswerte. Die Mietbelastung ist auf Basis der in einer bestimmten Branche erzielbaren Umsätze abzuleiten. Die Zinssätze für das Ertragswertverfahren bzw. Discounted-Cash-Flow-Verfahren sind unter Berücksichtigung der Ist-Mieten und der Marktmietbandbreiten aus Vergleichstransaktionen abzuleiten.
Spitzenrenditen
Während die Spitzenrenditen bei Einkaufszentren bei 4 % und bei Fachmarktzentren bei 5 % liegen, sind diese bei Objekten in durchschnittlicher Qualität höher.
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