Zusammenfassung unseres Fachartikels im Heft 5/2020 in der Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung (ZLB)
Bodenwertermittlung
Bei der Ermittlung des Bodenwertes ist primär das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Erst im Falle fehlender bzw. nicht ausreichender Vergleichspreise kann das Residualwertverfahren als sekundäres Verfahren der Bodenwertermittlung zur Anwendung kommen.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist für die Ermittlung des Bodenwertes anzuwenden. Während die ÖNORM B 1802-1 auf die Anwendung des Vergleichswertverfahrens bei der Ermittlung des Bodenwertes im Rahmen des Sachwertverfahrens durch die Wendung „in der Regel“ verweist, fehlt ein expliziter Hinweis beim Ertragswertverfahren. Die Bodenwertermittlung ist auch beim Ertragswertverfahren primär mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens durchzuführen. Bei Anwendung des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens ist ein gesonderter Ausweis des Bodenwertes i. d. R. erforderlich.
Residualwertverfahren
Sofern bei der Markt- bzw. Verkehrswertermittlung von Grundstücken keine geeigneten Vergleichspreise in ausreichender Anzahl vorliegen und die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ausscheidet, kann das Residualwertverfahren für die Bodenwertermittlung herangezogen werden. Beim Residualwertverfahren handelt es sich daher um ein sekundäres Verfahren für die Bodenwertermittlung, das nur im Falle fehlender bzw. geeigneter Vergleichspreise angewendet werden sollte. Aufgrund der Unsicherheit der Eingangsparameter des Residualwertverfahrens ist das Ergebnis zu plausibilisieren. Als Möglichkeiten zur Darstellung der Unsicherheit des Verfahrensergebnisses werden in der ÖNORM B 1802-3 im Zusammenhang mit der Ermittlung des fiktiven Veräußerungserlöses u. a. Sensitivitäts- und Szenarioanalysen angeführt.
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