Zusammenfassung unseres Fachartikels im Heft 2/2021 in der Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung (ZLB)
Versicherungsmathematische Grundsätze
Die Wertermittlung von Wohnrechten hat nach versicherungsmathematischen Grundsätzen zu erfolgen. Der Kapitalisierungszinssatz ist unter Berücksichtigung des Objekttyps, der ferneren Lebenserwartung der Berechtigten und weiterer Marktparameter zu ermitteln.
Liegenschaften zur Ertragserzielung
Der vermögenswerte Nachteil des Belasteten ist bei Ertragsobjekten aus den entgangenen Mieten, Pachten bzw. sonstigen Entgelten und ggf. zu übernehmenden Aufwendungen (z. B. Übernahme von Betriebs- und Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten) zu ermitteln. Dieser Nachteil ist über die statistische Lebenserwartung des Berechtigten nach versicherungsmathematischen Grundsätzen zu kapitalisieren.
Eigengenutzte Objekte
Bei Sachwertobjekten ist der Eigentümer aufgrund des Wohnrechts mit Nutzungsnachteilen bzw. -einschränkungen konfrontiert. Der nach Erlöschen des Wohnrechts auf den Bewertungsstichtag diskontierte Bauzeitwert und die vom belasteten zu übernehmenden Kosten, welche auf Basis eines vorschüssigen monatlichen Leibrentenbarwertfaktors kapitalisiert werden, bilden die Basis für die Wertermittlung. Die Übernahme von sonstigen, üblicherweise vom Liegenschaftseigentümer zu tragenden Kosten und Lasten durch den Berechtigten ist werterhöhend zu berücksichtigen. Die Wertminderung durch das Wohnrecht ergibt sich aus dem kapitalisierten Nachteil des Liegenschaftseigentümers über die Dauer des Wohnrechts.
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